[摘要] 一方面，企业更加注重客群分析、进行精准的产品定位，成为未来商业地产发展趋势。另一方面，商业地产将更加注重打造特色产品线，升级体验式业态。
去库存基调下，市场蕴含新生机
2016年，商业地产市场风起云涌，虽然供需情况整体较去年好转，但商业地产市场仍面临存量大、同质化竞争加剧的局面。在此背景下，本报告将聚焦于去库存基调下的商业地产，重点分析商办市场的整体表现、市场热点及发展趋势，旨在为行业提供借鉴。
01
商办市场整体表现
1、商业地产投资增速加快、新开工降幅收窄、销售面积增幅显著扩大
图：2012-2016年商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比
商业地产开发投资额占商品房比重小幅提升，新开工、销售面积占比较2015年小幅下降。从供应端来看，当前商业地产存量大，市场以库存去化为主。从需求端来看，由于近年企业持有商业地产的意愿加强，加上住宅库存去化情况整体好于商业地产，商业地产销售面积占比自2014年起呈小幅下降态势。
图：2012-2016年商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速
2016年，国内经济保持中高速增长，总体运行平稳；三产占比提升，经济结构不断优化；金融市场平稳发展，服务业、批发和零售业、住宿和餐饮业发展良好，利好商业地产发展。
从供应端来看，商业地产开发投资增速提升，新开工降幅收窄。
从需求端来看，商业地产销售面积同比增幅较2015年显著扩大。
2、商办用地供需降幅收窄，楼面均价同比上涨，土地市场分化严重
图：2012-2016年商办用地推出及成交面积
商办用地供需降幅收窄，楼面均价同比上涨，溢价率较上年同期提升。
一线及热点二线城市土地市场需求旺盛，三四线城市以去库存为主基调。2016年，一线及热点二线城市产业发展良好，经济活力突出，人口导入量大，市场需求旺盛，成为开发商拿地投资的热点区域。而三四线城市受高库存影响，企业扩张意愿不强，市场仍以库存去化为主基调。
02
办公楼市场
1、供应：新开工同比降幅收窄，上海、重庆新开工同比转降为增
图：2010-2016年办公楼新开工面积及其同比增速
办公楼新开工同比降幅收窄。2010-2014年，办公楼市场持续扩容，新开工面积年平均增长率为21.6%；2014年，房地产行业步入调整期，新开工同比增幅收窄，此后，办公楼市场供应规模减少。2016年，房地产行业整体向好、金融业平稳发展，办公楼新开工同比降幅收窄8.3个百分点至2.3%。
图：2016年代表城市办公楼新开工面积及其同比增速
2、需求：销售显著回暖，天津、北京销售面积增幅超七成
图：2010-2016年办公楼销售面积及其同比增速
办公楼销售显著回暖，同比增幅扩大15.2个百分点至31.4%。2014年以来，办公楼销售面积持续增长。2016年，宏观经济平稳发展，三产占比稳步提升，服务业快速发展，金融、信息技术等行业扩张加速，办公楼市场需求旺盛，全年办公楼销售面积达3826万平方米，同比增幅较2015年扩大15.2个百分点至31.4%。
图：2016年代表城市办公楼销售面积及其同比增速
3、分化：多数城市优质写字楼租金变化平稳，重庆空置率仍居首位
图：2016年前三季度代表城市优质写字楼租金及空置率
前三季度租金与空置率代表城市共14个，包括北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、重庆（第三季度无数据）、武汉、大连、沈阳、成都、青岛、宁波。
数据来源：Wind数据，fdc.fang.com
2016年，多数城市优质写字楼租金变化平稳，一、二线城市租金分化仍明显。从各代表城市优质写字楼租金情况来看，2016年，除广州外，一线城市租金水平仍保持高位；二线城市中杭州、天津、南京租金均超110元/平米/月。各代表城市优质写字楼租金变化相对平稳，成都写字楼市场供过于求，为各代表城市中租金自2013年一季度起持续下跌的城市。
代表城市优质写字楼空置率分化明显。2016年，从各代表城市优质写字楼空置率情况来看，重庆、成都、沈阳受前期供应量大而需求相对有限影响，空置率居高不下；而深圳、北京、上海和南京市场需求量大，四城市今年各季度空置率均在9%以下。
03
商业营业用房市场
1、供应：新开工降幅收窄，上海新开工同比由降转增
图：2010-2016年商业营业用房新开工面积及其同比增速
商业营业用房新开工同比降幅收窄。2010-2013年，商业营业用房新开工面积逐年增加，年平均增长率达20.8%。2014年以来，房地产市场步入调整期，新开工面积逐年回落。2016年，商业营业用房销售回暖，开发商投资信心得以提振，新开工同比降幅收窄9.2个百分点至0.9%。
图：2016年代表城市商业营业用房新开工面积及其同比增速
2、需求：销售提速，重庆销售规模突出，上海同比增幅超八成
图：2010-2016年商业营业用房销售面积及其同比增速
商业营业用房销售提速。近年受互联网电商冲击的影响，加之开发商持有商业营业用房意愿不断增强，商业营业用房销售增速放缓。但2016年，实体商业开始复苏，商业营业用房销售面积为10812万平方米，同比增长16.8%，增幅较2015年扩大14.9个百分点。
图：2016年代表城市商业营业用房销售面积及其同比增速
3、分化：城市分化明显，天津、沈阳等城市应加快库存去化
图：2016年代表城市优质零售物业首层租金及空置率
前三季度租金与空置率代表城市共14个，包括北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、重庆、武汉、大连、沈阳、成都、青岛、宁波。
数据来源：Wind数据，fdc.fang.com
2016年，多数城市优质零售物业首层租金变化平稳，天津租金自2015年三季度起逐季下跌。从各代表城市优质零售物业首层租金情况来看，2016年，除深圳外，一线城市租金水平均维持高位，上海各季度租金均高于其他城市，第二、三季度租金达43.2元/平米/天，二线代表城市中杭州租金水平高，已赶超深圳，各季度租金均超35元/平米/天；武汉租金在代表城市中低，2016年第三季度租金为11.2元/平米/天。
代表城市优质零售物业空置率情况分化。2016年，从各代表城市优质零售物业空置率情况来看，武汉空置率低；天津市空置率在15%左右，在各代表城市中高，需警惕供应过剩风险；沈阳空置率自2014年四季度起逐季下降，2016年第三季度略有回升，为13.0%，但整体空置率在代表城市中仍居高位。
04
2016年商业地产市场热点
1、模式：重运营、强品牌建设、与金融结合实现轻资产发展
图：吾悦三大产品线及大悦城“4A大资管”战略
打造特色产品线，提升管理运营水平，加强品牌建设。2016年，房企通过打造特色产品线、提升运营管理水平、加强品牌建设实现发展，行业内值得关注与借鉴的如：吾悦品牌是新城控股旗下城市综合体项目品牌，涵盖三大产品线，根据不同客群、区位进行产品差异化定位。
由开发运营模式向资产管理的轻资产模式升级。2016年10月，大悦城地产发布“4A大资管”战略，探索实现由开发运营商向资产管理商的跨越。
图：2016年商业地产与金融结合部分事件
与金融结合，探索经营模式转型升级。2016年，商业地产通过与资本结合，实现加快资金周转速度，盘活存量资产，提高资金配置效率。
2、方式：联合与收并购助力优势互补、业务完善、共赢发展
图：2016年房企与地铁、工程类企业部分合作事件
▌与地铁、基建类企业联合，紧抓地铁上盖业务发展机遇
轨道交通时代，房企面临发展机遇。2015年，中国城镇化率已达56.1%，大都市圈将成为发展核心，而轨道交通正是大都市圈的“血脉”，地铁上盖物业具有好的成长性、稳定性及盈利性，轨道交通时代的到来为房地产业带来重大发展机遇。
▌ 通过与险资企业、房企间强强联合，实现优势互补
图：2016年房企联合发展实例
与险资企业合作，实现业务全面发展。险资企业资金充裕，房地产行业对资金依赖度较高，通过与险资企业合作，可充分利用其资金优势，更好发挥自身在开发、管理运营等方面的优势。
通过房企间强强联合，实现商业物业投资、管理与服务升级。房企间的强强联合，可实现企业在资金、管理与服务等方面的优势互补与升级。
▌ 通过收并购整合资源，完善不动产业务，加强战略布局
图：2016年典型房企收并购发展实例
通过收并购，完善不动产投资运营业务，加强战略布局、实现更好发展。收并购完成后，采用不同运营模式，各尽其能。从运营模式来看，商业物业被收购后，主要有两种运作模式：种，集投资与运营为一体。投资机构同时作为管理运营机构，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链。凯德和万科是这种模式的代表。第二种，投资与运营各尽其能。投资机构作为财务投资人，管理运营则交由专业运营商管理。如当前倡导轻资产运营的万达、大悦城等，则是以专业运营商的身份实现轻资产化。
3、业态：联合办公快速发展，实现存量盘活与办公形式创新
图：中国联合办公品牌举例
我国联合办公发展迅速，通过对存量商办物业更新改造、创新办公形式，通过空间、社群、服务的打造，实现存量盘活。作为近年商业地产领域的新兴业态，2016年，越来越多的企业涉足该领域，其中不乏企业，通过客户定位、互联网思维的运用、线上线下社群的打造、特色服务的提供等盘活存量，实现了快速布局与发展。
氪空间已布局13个城市40个社区，实现三类产品打造。截至2016年末，氪空间在一线城市以及杭州、苏州、南京、武汉、成都、天津等13个城市完成了40个社区的布局，各城市氪空间入驻率均超84%。氪空间推出三类产品：轻享空间、专享空间、尊享空间，分别解决初创企业、中小企业和大中型企业对办公空间的不同需求。11月2日，氪空间完成A+轮融资，由普思资本和IDG资本共同投资，金额超过2亿人民币。未来，以氪空间为代表的联合办公企业服务平台还将快速发展。
图：联合办公空间选址考量
不同类型的联合办公空间，选址考量因素不同。整体来看，联合办公多选择一线及热点二线这类经济体量大、经济增速较高、产业及科技发展良好、人口聚集力较强的核心城市，联合办公空间的选址根据其服务的客户不同，选址的倾向与考量均有不同。
我国联合办公盈利模式尚不成熟，当前以收取租金为主。联合办公的盈利模式包括：收取租金、通过提供服务收取相关费用、股权置换、场地溢价等。我国的联合办公现处于起步阶段，盈利模式正处于探索阶段，当前仍以收取租金为主；由于初创型公司的盈利本身就很少，从中抽到的分红微乎其微；而通过给创业企业提供增值服务获得盈利的通道仍有待打开。
值得注意的是，联合办公既带来发展新机遇，也带来挑战，各类企业应借鉴业内企业的发展经验，清晰定位、加强运营与服务、丰富盈利模式，实现长远发展。
05
商业地产市场趋势展望
1、市场：去库存基调下，市场蕴含新生机
宏观环境利好商业地产长远发展。2016年，我国经济运行平稳，结构持续优化，金融市场平稳发展，中国财新服务业发展态势良好（2016年12月创近17个月新高），批发和零售业、住宿和餐饮业发展良好，新型城镇化与区域经济一体化加速推进，宏观环境利好商业地产长远发展。
市场在调整中变化，蕴含着新的生机。从商业地产市场表现来看，供需情况整体较去年好转。从土地市场表现来看，一线及热点二线城市需求旺盛，三四线城市以去库存为主基调。土地是市场变化的先行指标，未来，商业地产将更加向一线及热点二线城市集中，行业及市场集中度的提升将带来竞争加剧，新的挑战也将会带来市场新格局、新特点的形成，根据不同城市市场特点及变化，打造特色产品、实现错位竞争将成为发展趋势，商业地产市场发展将蕴含新的生机。
2、政策：调控力度加大，细化政策仍待落地
政策支持层面，调控力度仍将逐步加大，未来有待更细化、落地的政策出台。2016年，在商业地产整体面临去化压力的背景下，国家对商业地产调控力度加大，对于增量市场，因城施策、优化供应结构；对于库存压力大的三四线城市，严控或禁止新增商业用地；对于供需紧张的一二线城市，适当考虑土地供应。对于存量市场，2016年6月，《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布，11月，《关于推动实体零售创新转型的意见》印发，未来仍需要地方出台落地政策进一步引导和支持。政策优惠方面，未来可以通过出台减免非住宅房产税、取消企业所得税及土地增值税预征、降低“营改增”增值税税率等优惠政策，降低企业资金压力，一定程度释放市场活力。
3、企业：注重定位及体验，向轻资产运营升级
一方面，企业更加注重客群分析、进行精准的产品定位，成为未来商业地产发展趋势。另一方面，商业地产将更加注重打造特色产品线，升级体验式业态。
此外，在发展模式方面，通过输出运营与管理、加强品牌建设、打造大资管平台、与金融结合等方式，实现开发运营模式向轻资产管理模式的转变与升级；企业间通过强强联合实现优势互补、共赢发展，通过收并购完善商业不动产发展与布局，将是未来商业地产发展趋势。
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