[摘要] 2016年楼市总体成交量较2015年增长19.72%。2016年，各类需求持续释放，房地产交易高位运行，国庆前后多地楼市调控政策密集出台，市场环境收紧，预期转向，成交量高位下调。
2016年楼市总体成交量较2015年增长19.72%。2016年，各类需求持续释放，房地产交易高位运行，国庆前后多地楼市调控政策密集出台，市场环境收紧，预期转向，成交量高位下调。
一．2016年楼市总结及2017年展望
1. 2016楼市政策环境：政策环境由松趋紧，因城施策严控市场风险
2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：两会提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。
可以说，近一年多的房地产去库存政策取得了积极效果，随着市场交易的回升，三四线城市的库存压力也得到一定缓解。但同时应该看到，热点城市房地产市场的敏感性及复杂性使其走势明显超出了预期范围，房价地价非理性上涨会进一步加剧市场及金融风险。由此，中央经济工作会议提出，要把防控金融风险放到更加重要的位置，并进一步明确住房的居住定位。可以预期的是，在房地产市场分化的大格局下，地方调控也将延续分城施策的特点，在支持居民自住购房的同时更加注重抑制投资投机性需求，以防止热点城市的泡沫风险及市场出现大起大落，短期政策的发力点将侧重于通过各类措施“稳定”市场环境，中长期则将通过鼓励发展租赁市场以及各类金融财税的改革，为房地产长效机制的建立奠定更稳固的基础。
2. 2016楼市交易状况：市场成交全年高位运行，同比增长19.72%
2016年楼市总体成交量较2015年增长19.72%。2016年，各类需求持续释放，房地产交易高位运行，国庆前后多地楼市调控政策密集出台，市场环境收紧，预期转向，成交量高位下调。
成交：一线城市楼市总体成交量相比2015年下降4%，二线城市楼市总体成交量同比增长25%，三线城市楼市总体成交量同比亦上升29%。
价格：整体来看，受宽松货币环境、阶段性供求紧张及地价上涨影响，2016年热点城市房价快速攀升。在四季度多城调控政策密集出台后，热点城市的房价涨幅均出现回落。
经济方面，国际政治经济环境的错综复杂将对中国的外贸经济产生直接影响，而国内消费、投资需求的稳定将保障经济实现较为稳健的增长。货币信贷方面，考虑到国内外环境，央行或将适度收紧国内人民币的流动性，以平衡人民币币值的稳定，但2017年信贷政策有望实现更均衡分配，即加大对实体经济的信贷支持力度，适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾斜。房地产政策方面，在强化房屋回归居住属性的同时，通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设。
市场表现仍将持续分化，预计2017年一二线城市销售面积将下降，三四线趋稳。具体来看， 2017年，我们预计一线城市的调整幅度将弱于二线。主要源于一线城市此前限购政策并未放开，此轮需求释放较为平稳。且一线城市潜在购买力充足，市场供不应求，预计政策收紧影响周期有限，全年降幅小于二线城市。二线城市在严格的调控政策下，部分非理性需求被抑制，加之需求透支，市场调整下全年销售面积将出现明显回落。2017年，对于三四线城市的去库存支持政策将继续发力，信贷资源等也有望向三四线城市倾斜。在政策支持下，预计2017年三四线城市销售面积将保持平稳。
二．12月市场概况
1.需求：12月成交整体环比小幅增长16%
12月成交量环比有所回升。CREIS中指数据显示，2016年12月监测的主要城市累计成交面积环比增长15.92%，同比则下降1.02%。全年累计成交总量较去年同期增长19.72%。
环比来看，26个城市上升，三亚、韶关增长幅度大，增幅超过100%，宁波次之，增幅达96.57%；降幅多的城市为南京，环比下降26.22%。同比来看，21个城市上升，三亚增长幅度大，泉州次之；降幅大的是厦门，同比下降83.89%。
分城市来看，一线城市成交面积环比增长15.14%，同比则下降32.98%，其中北京环比增幅大为53.20%，同比降幅则深圳为明显，为69.93%。二线代表城市成交面积环比上升17.83%，同比亦上升6.66%，三亚环比增幅大，宁波次之。三线代表城市成交面积较上月增长9.15%，同比亦上升10.70%，其中韶关环比增幅为明显。
截至2016年12月末，中指监测的主要城市库存量较上月有所下降，降幅1.7%。重点监测城市库存下降的9个城市中，北京降幅为明显，环比下降7.11%，蚌埠次之环比下降5.97%。库存上升的城市中，苏州库存量增幅明显，环比增长4.47%，此外上海也有超过4%的增幅。
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