[摘要] 从二手房买卖、升级置换到新房交易已经构成了一个完整的住房消费链条。这一消费链始于刚需购房群体，结束于高改房以上的购买者。在这个完整的体系中，每一个关键性的“局部”作用，都会对整体房地产消费生态的均衡与持续产生重要影响。
当前，国内重点城市已逐步迈入存量房时代。经统计，在房天下所覆盖的二手房交易较为活跃的城市中，2015年全年共有18个城市二手房成交量占全市总成交比重超过三分之一，18个城市中有6个城市这一比重高于50%，远远超过了新房市场。存量房时代下，通过购买二手房进行初次置业或置业升级将成为住房消费的主要方式。特别是通过二手房置换链条的衔接，对新房市场需求的培育也将产生重要的影响。基于此，从二手房买卖、升级置换到新房交易已经构成了一个完整的住房消费链条。这一消费链始于刚需购房群体，结束于高改房以上的购买者。在这个完整的体系中，每一个关键性的“局部”作用，都会对整体房地产消费生态的均衡与持续产生重要影响。
我们所担心的是：随着热点城市房价的不断上涨，地王频出，新房市场高端化趋势已很明显，刚需置业门槛则一再提高，房地产初级消费与高级消费两个环节都面临需求波动的风险，终会打破城市房地产消费链的均衡，蕴藏着一定的风险。
今天，在一线城市套总价动辄千万以上的豪宅项目热销场景已司空见惯。如此高总价的项目究竟是谁在买？是形形色色散布于各行各业的企业主？是金融、IT等产业的金领阶层？抑或是……其实，能支撑如此购买力的，有很大一部分群体来自于城市有房、多房一族。这类群体在房价快速上涨的过程中，把手中物业通过二手房市场高价变现，再利用一部分杠杆，就可以进入更高阶的房产消费领域。可以说，房产的逐级置换，正成为支撑当下热点城市住房消费的主要动力。
如下图所示，这一置换链条开始于刚需置业群体，结束于高改房以上的购买者，置业层次不断提升。拥有住房的人群在进行居所升级换代时需要将已有住房卖出，所得房款的一部分将作为购买更高一级住房的资金。依此类推，在住房市场上就形成一股向上改善的“购买流”，一股向下出售的“变现流”。“购买流”的持续流动需要依托于“变现流”稳定支持。
这种不同层次需求之间的买卖传递效应正在不断强化，其本质是通过购买力的兑现实现下一步置业的升级。当市场上不同需求层次之间有效供求数量达到均衡时，链条便能正常运转，当外界条件发生非理性的变化使某一层级有效需求的数量出现急剧减少时，这一消费链条的运行便会受到损害，甚至出现风险。
住房市场中的刚需群体由于在置业过程中资金积累不足，对住房的价格变动更为敏感。而处于中级改善以上的群体由于购房的主要目的之一是配置资产，对风险和具有更高的敏感度。敏感之处即为脆弱之点。因此，在这一消费体系中，较为脆弱的环节处于链条的两端，即刚需购房与高端消费两个层次，前者对于房价敏感度更高，属于高价格弹性群体，一旦房价快速上涨甚至超出其购买力，会严重制约其购买行为；而后者属于高端改善与享受型消费，风险意识偏高，在市场波动过程中也会自发调整购房节奏，坚决、果断的撤离市场。本文结合当下市场现状，对这两个群体的住房消费行为进行分析。
刚需之殇：那一道越来越难企及的二手房置业门槛
当二手房价格高出刚需购房者承受能力时，将使这一刚需群体的有效需求出现断层，并进一步使初级改善群体所供应的住宅无法被市场充分吸收，导致的情况就是交易周期变长，交易量萎缩，终使房产置换消费链条中每一个层级能够向上输送的有效需求急剧减少。在购买力约束的条件下，向下无法找到接盘者，向上改善升级就会受阻，终传导至高改房市场，其中一大批地王级的新房项目将面临较大压力。
正常来看，有效需求的形成一是要有购买意愿，二是要有购买能力。从意愿来看，目前房价高企的城市人口持续涌入，积累了大批刚需人群，购买意愿一直较为旺盛。可能出现问题的是购买能力。关于刚需人群的购买能力，我们以北京市为例进行了分析。
◆北京新房市场高端化趋势将长期延续。随着高端项目的持续放量，北京楼市成交结构已出现明显变化。2016年1-6月北京新建商品房住宅（不含保障房）平均单套成交金额高达484万，较2015年的310万上涨了50%，单套面积也从115平方米上升到141平方米（其中，140平以上大户型成交套数占比28%，较2015年提高12.2个百分点）。长期来看，2015年以来北京共成交住宅用地57宗，其中楼面价超3万的住宅用地共31宗，占比达到54%，剔除有90/70政策限制的3宗土地，预计剩余的28个项目将以大户型改善产品为主。
因此，未来一段时间内北京的刚需客除了购买少部分边远地区的保障房、新房外，大部分将不得不进入小户型的二手房市场。如下图所示，2015年以来，深圳、北京、上海的二手房市场占比增长明显，这其中有一部分原因就在于刚需由于承受不起新房价格而被动选择面积更小的二手房，当然也有新房供应不足的问题。
然而，房价快速上涨的背景下，刚需群体在二手房市场的有效需求也开始在萎缩……
◆刚需市场的购买门槛持续提升。从北京二手房市场指数来看，2015年1月至2016年7月累计上涨28%。房价快速上涨直接影响的是首付门槛的提高，不断高涨的首付门槛使刚需人群的购房梦越发艰难！
考虑到当前年轻人在大城市买房首付款或多或少都来自于背后家庭的筹款，即所谓的“农村反哺城市”或“小城市反哺大城市”，在一定程度上解决了刚需群体的首付问题。但是，首付款之后的月供问题又该何解？基于此，我们再以北京为例来算算刚需群体的月供账。
从表中可以看出，按2015年北京人均可支配收入水平，典型刚需人群购房即使在不考虑首付问题的情况下，可承受的高理论总价是196万元。然而，北京市2016年上半年新房市场60-90平方米套均总价已经达到222万元，上半年二手房月均低单价也达到了43000元/平方米，如果按套总价在200万以内计算，普通刚需家庭只能选择45平方米左右的小户型房源。
如此看来，普通刚需人群在北京购房过程中，中短期内仍然面临着月供难以承担的困境。特别是随着购房门槛的一再攀升，具备购买能力的刚需群体面临缩减，会从源头上影响整个房产置换消费的动力。
2016年5月，人民日报发表的《开局首季问大势 ——权威人士谈当前中国经济》一文指出我国未来几年的经济运行将体现为L型走势，总需求低迷和产能过剩并存的格局难以出现根本改变，未来经济增长仍面临较大下行压力。
如果经济状况出现波动，一方面会对高净值人群数量的增长造成不利影响，另一方面是使原有的高净值人群出现资产缩水，甚至使部分高净值人群退出这一阵营。根据胡润百富发布的《中国高净值人群医养白皮书》显示，2009-2015年，中国高净值人群规模持续增长，增速在经济驱动下呈波动趋势。2009年至2012年，千万高净值人群的年增长率超过5%，而经济下行导致2013年增长率达到历年低点2.9%和1.6%。数量上的变动表明经济波动对高净值人群的影响是巨大的。
经济波动对高净值人群的影响具有差异性。一般来说，高净值人群包含拥有中改房的“新贵阶层”以及拥有高改房的“超高净值人群”。“新贵阶层”群体正在向高级改善住宅迈进，与超高净值人群相比，该群体在向上进行置业升级时仍然面临着预算约束。因此，经济波动对两类群体的影响前者体现为购买力的下降，后者则体现为购买意愿的下降。
，如果经济运行出现波动，将直接导致中改房拥有者的购买能力下降。由于中改房拥有者在向上进行置业升级的时候仍然面临着预算约束，其向上购买豪宅的途径主要通过出售已有住房，当经济下行在较长时间持续，其家庭的总财富也将持续缩水，在这种情况下考虑到出售已有房产的损失及未来高额月供的支付能力，也会取消或延迟购买更好的房子，同时也无意出售手中房产，链条便在中改房拥有者的一环出现断裂。
第二，如果经济运行出现波动，将直接导致高改房拥有者购买意愿下降。风险意识更高的高端改善群体，在经济波动中更趋取消置业计划，甚至会通过变现已有房产换取企业周转的现金流，整个高端住宅市场将陷入不景气状态。此外，值得关注的一个现象是，随着国内政策的不断放开，资产全球配置的成本将越来越低，超高净值人群根据经济的周期性因素以及地域偏好来选择海外投资的动力越来越大。随着海外市场的投资价值日趋明显，必然会对国内的豪宅市场产生一定的影响。
楼市好比一台机器，正常运转取决于各个零部件的有效衔接，牵动机器运作的链条，无疑是由许许多多链环组成的，但只要有一个链环坏了，那么全部的链子都无法发挥作用，一部机器也就因此而丧失功能。对于楼市来说，正如我们所担心的，刚需门槛一再提高将使存量房时代下的置换链条无法健康运转起来，终导致楼市运行面临风险。特别是，近期城市地王频出，市场高端化趋势明显，当楼市中的置换链条无法健康运转，从“刚需端”出发向上层层输送的有效需求数量是否能满足急剧增加的高端项目的胃口？
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