[摘要] 11月1日，中指研究院发布《2016年10月中国房地产政策跟踪报告》，市场情况：重点城市成交量呈现明显回落，着重推进农业转移人口市民化，逐步完善配套支持政策；地方因城施策注重稳楼市，房地产市场出现积极变化；加强市场 ，保障市场平稳健康发展；展望：继续落实户籍改革，深化住房制度改革。
11月1日，中指研究院发布《2016年10月中国房地产政策跟踪报告》，市场情况：重点城市成交量呈现明显回落，着重推进农业转移人口市民化，逐步完善配套支持政策；地方因城施策注重稳楼市，房地产市场出现积极变化；加强市场 ，保障市场平稳健康发展；展望：继续落实户籍改革，深化住房制度改革。
一、市场情况：重点城市成交量呈现明显回落
图：2015年1月-2016年10月（第1-44周）各类城市商品住宅成交量变化
10月各线代表城市成交量回落。一线及二三线代表城市周均成交量同环比均下降，具体来看，一线城市中，北京降幅较为明显，二三线代表城市中，南京、苏州、厦门、东莞、福州等城市成交量降幅显著。
二、着重推进农业转移人口市民化，逐步完善配套支持政策
1亿非户籍人口在城市 方案出台。10月11日，国务院发布了《推动1亿非户籍人口在城市 方案》，明确“十三五”时期主要目标，城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除，配套政策体系进一步健全，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1300万人以上。到2020年，户籍人口城镇化率提高到45%，各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上。并针对进一步拓宽 通道、制定实施配套政策等方面提出具体要求。
方面，针对重点群体 限制放开放宽，主要包括农业转移人口、高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员等群体。并就不同城市实行差别化 政策。针对超大城市和特大城市，要求以具有合法稳定就业和合法稳定住所（含租赁）、参加城镇社会保险年限、连续居住年限等为主要依据，区分城市的主城区、郊区、新区等区域，分类制定 政策，重点解决符合条件的普通劳动者 问题。户籍人口比重低的超大城市和特大城市，要进一步放宽外来人口 指标控制，加快提高户籍人口城镇化率。而针对大中城市，要求不得采取购买房屋、 纳税等方式设置 限制。城区常住人口300万以下的城市不得采取积分 方式。大城市 条件中对参加城镇社会保险的年限要求不得超过5年，中等城市不得超过3年。配套方面，提出加大对农业转移人口市民化的财政支持力度并建立动态调整机制、建立城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口 数量挂钩机制、将进城 农民完全纳入城镇住房保障体系等方面，为农业转移人口市民化提供政策支持。同时强调强化 检查，包括健全 统计体系、强化专项检查、强化政策效果、强化审计监督等。
相关配套政策逐步完善。此前财政部已出台《关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知》，从财政方面支持农业转移人口市民化；国土部也发布了《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口 数量挂钩机制的实施意见》，明确2018年基本建立人地挂钩机制，明确实行差别化用地标准，同时允许进城 人员有偿转让宅基地。此外，国务院印发的《农业现代化规划(2016—2020年)》提出推进农业转移人口市民化，包括深化户籍制度改革，推进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城 ，保障进城 居民与城镇居民享有同等权利和义务。
提高大中城市人口吸聚能力。户籍制度改革是推进我国新型城镇化的关键环节，自2014年两会提出“3个1亿人”任务以来，户籍制度改革进入快车道，多个配套政策文件相继出台。此次 针对 及建设用地等方面的具体要求，提出了不同城市差别化的措施，针对超大和特大城市， 限制将更为严格，且未来新增建设用地规模也相应缩减，但类似深圳这种户籍人口比重较低（深圳2015年常住人口1137.89万人，而户籍人口仅354.99万人，占常住人口比重31.2%）的城市，为提高户籍人口城镇化率， 指标则需进一步放宽，深圳9月1日已实施新的户籍准入制度，进一步降低了入户门槛。而大中城市要求放宽 条件，无疑对房地产市场形成利好，将进一步增加市场需求，也将助力部分高库存城市去化。
此外，由于中西部地区城镇化水平较低，根据卫计委公布的《中国流动人口发展报告2016》，“十三五”时期，人口继续向沿江、沿海、沿主要交通线地区聚集，超大城市和特大城市人口持续增长，中部和西部地区省内流动农民工比重明显增加。国土部表示综合考虑东中西部不同地区经济社会发展和自然条件的差异，以及非农业转移 人口和取得居住证的常住非户籍人口用地需求，允许各省份根据实际对标准进行适当调整，幅度控制在10%以内。此前发改委发布的《关于开展第三批国家新型城镇化综合试点工作的通知》，指出适当增加试点数量，每个省（区、市）申报试点数量为2—3个，新增试点数量适当向中西部和东北地区倾斜，随着政策倾斜力度的加强，未来中西部区域大中城市人口吸纳力将进一步增强。
多地楼市调控升级，因城施策特点鲜明。十一前后已有二十二个城市密集出台房地产调控政策，主要从限购、限贷、土地供应、市场 等方面进行调节。各热点城市政策措施继续坚持了分类调控、精准施策的原则，在注重抑制 投机性需求的同时仍然保持了对合理消费需求的支持，有利于市场回归平稳。此后，各地积极落实相关措施，东莞、珠海两地针对10月6日提出的房价备案制度进一步明确细化，其中东莞发布《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》，明确房价较备案价浮动15%将无法网签。珠海发布《关于执行房地产市场调控政策操作细则的通知》，明确新建商品房实行价格备案制，价格增幅不得高于参考基准价格的3%。10月19日，福建省 办公厅发布《关于进一步加强房地产市场土地调控的通知》，要求土地拍卖时，如果土地竞价的溢价率超过一定比例，可现场中止拍卖，采取“限地价、竞房价”或“限地价、竞配建”等方式来出让土地。
房地产市场出现积极变化。国家统计局针对15个一线和部分热点二线城市10月上半月的房地产市场情况进行了统计。结果显示，一线和部分热点二线城市因地制宜、因城施策实施有针对性的调控政策后，房地产市场出现积极变化。从房价环比涨跌幅度看，15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。与9月比，一线和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低。其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅价格环比出现下降，降幅分别为0.3%和0.1%；其他城市10月上半月新建商品住宅价格环比涨幅均明显回落，回落幅度在1.0至3.8个百分点之间。
四、加强市场 ，保障市场平稳健康发展
住建部进一步维护市场秩序。10月14日，住房城乡建设部发布《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，对房地产开发企业的9种不正当经营行为作出了明确界定：一类是误导、欺诈、炒作行为，包括发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言等；另一类是违法违规销售行为，包括未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、 等。同时要求各地依法严肃查处散布谣言扰乱房地产市场秩序的违法违规行为，保护消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
加强房地产金融 。10月28日召开的 政治局会议提出要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。10月21日，中国银监会召开三季度经济金融形势分析会，要求严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；审慎开展与房地产中介和房企相关的业务；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金 管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营。地方也强化信贷 ，19日央行上海总部召开会议，要求全面贯彻落实人民银行货币信贷形势分析和住房信贷工作座谈会精神，及上海 房地产调控精神。会议要求各商业银行要继续严格执行限贷政策，防止变相放松要求、打政策擦边球的情况，同时要继续强化对首付资金来源的审查，加强居民收入证明真实性的审核，并切实防范各类资金违规流入土地市场。
提高户籍人口城镇化率，助力住房制度改革稳步推进。根据卫计委新公布的《中国流动人口发展报告2016》，2015年中国流动人口规模达2.47亿，“十三五”时期，人口继续向沿江、沿海、沿主要交通线地区聚集，超大城市和特大城市人口持续增长，中部和西部地区省内流动农民工比重明显增加。由于我国流动人口规模较大，且其中大部分为农民工群体，自提出“3个1亿人”的新型城镇化任务以来，推进农业转移人口市民化成为户籍制度改革的重要方面，近年来政策支持力度不断加大。1亿非户籍人口 方案的出台，进一步推进户籍制度改革积极落实，不同城市差别化 政策，也将缓解目前区域分化加剧态势。与此同时，随着户籍制度改革的持续推进落实，对深化以满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革也将形成助力，在保障新市民权益的同时，为城市房地产市场带来增量需求，成为部分高库存城市去库存的重要措施之一。
区域一体化等长效机制建设稳步推进。当前东北地区经济呈现明显放缓态势，且人口流出现象较为显著，根据国家卫计委发布《中国流动人口发展报告2016》，东北地区人口规模面临快速减小趋势，人口结构不利于其经济可持续发展。 继续加大东北振兴支持力度，10月18日召开的国务院振兴东北地区等老工业基地推进会议，审议通过《关于深入推进实施新一轮东北振兴战略部署加快推动东北地区经济企稳向好若干重要举措的意见》和《东北振兴“十三五”规划》。此前， 已印发《关于全面振兴东北地区等老工业基地的若干意见》和《推进东北地区等老工业基地振兴三年滚动实施方案(2016-2018年)》，新型城镇化第三批新增试点数量也将适当向东北地区倾斜，东北振兴作为一项重大的国家战略持续加力，进入了实施的新阶段。
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