二线城市成交领涨 地王频出屡促新政出台

芜湖楼市  2016-10-04 06:55

[摘要] 房天下土地网讯：2016年1-9月，全国300城市土地供求总量回落，地价呈普遍上涨态势，带动出让金同比增加四成。上半年，一线城市收缩供地规模，二线重点城市成为房企争夺主战场。

房天下土地网讯：2016年1-9月，300城市土地供求总量回落，地价呈普遍上涨态势，带动出让金同比增加四成。上半年，一线城市收缩供地规模，二线重点城市成为房企争夺主战场；三季度以来，市场热度由杭州、南京蔓延至苏州、合肥、厦门、郑州等城市，房价伴地价同涨引发近十个城市出台楼市及土拍新政，热点城市面临政策紧缩期。四季度土地市场将进入传统旺季，供地继续放量或助推成交热潮，房企对优质宅地的追逐仍将持续，短期内地价上涨趋势难改。 【本文来源：中国300城市土地市场交易情报(2016.1-9) 】

分城市来看，一线城市受限于供地与政策影响，成交及出让金均不及去年，京广宅地供应缩水，市场需求向周边城市外溢；二线城市成交热度逐季度走高，引众多品牌房企围猎，地价与收金涨幅均显著，前三季度出让金总额已超2015年全年值；三四线城市保持平稳走势，成交价增量跌，环一线区域较受关注。

根据中指数据显示，2016年1-9月土地出让金排名前二十城市成交总额为12268.6亿元，同比增加58%，上榜门槛达186亿元，同比上涨约52亿元。一线城市排名整体下滑，二线城市同比涨幅居前，南京、苏州、杭州前三季度收金总额均达到千亿元水平。

一．市场概况：供地回落价格高走，二线城市成交领涨，地王频出屡促新政出台

1. 总体情况：前三季度供需略降，地价与溢价同涨，出让金增加四成

2016年1-9月，300城市土地供需总量较去年同期小幅回落，地价呈普遍上涨态势，尤以二线城市表现突出，带动出让金同比增加四成。上半年，一线城市收缩供地规模，二线重点城市成为房企争夺主战场；三季度以来，市场热度由杭州、南京蔓延至苏州、合肥、厦门、郑州等城市，房价伴地价同涨引发近十个城市出台楼市及土拍新政，四季度一二线城市将再次进入政策紧缩期。

供应情况：1-9月供地总量同比小幅减少，仅二季度高于去年同期，一线城市降幅较大

2016年1-9月，300个城市共推出土地19479宗，同比减少11%；推出土地面积71024万平方米，同比减少6%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）5486宗，同比减少13%；推出土地面积22380万平方米，同比减少8%。

2016年9月，300个城市共推出土地2314宗，推出土地面积7835万平方米，环比减少2%，同比减少18%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）731宗，推出土地面积2880万平方米，环比增加4%，同比减少13%。

成交情况：主要城市供地收窄致成交同比略降，一线冷清、二线成交热度攀高

2016年1-9月，300个城市共成交土地15585宗，同比减少7%；成交面积57508万平方米，同比减少2%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）4262宗，同比减少2%；成交面积18309万平方米，同比基本持平。

2016年9月，300个城市共成交土地1534宗，成交面积5259万平方米，环比减少24%，同比减少35%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）465宗，成交面积2169万平方米，环比减少14%，同比减少17%。

出让金：地价上涨拉升出让金水平，前三季度同比均增，二线城市整体涨幅领跑

2016年1-9月，300个城市土地出让金总额为19262亿元，同比增加40%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额15021亿元，同比增加56%。1-9月，40个大中城市出让金以同比上涨为主，无锡等长三角热点城市涨幅居前；同比下滑城市中，北京、广州降幅仍超五成，长沙、成都降幅较小。

2016年9月，300个城市土地出让金总额为2939亿元，环比减少9%，同比增加20%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为2573亿元，环比增加15%，同比增加44%。

楼面均价：地价持续上涨走势，前三季度同比涨幅近五成，部分热点城市地价赶超房价

2016年1-9月，300个城市成交楼面均价为1900元/平方米，同比上涨49%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为3353元/平方米，同比上涨63%。

2016年9月，300城市成交楼面均价为3116元/平方米，环比上涨24%，同比上涨90%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为5214元/平方米，环比上涨46%，同比上涨94%。

溢价率：前三季度房企拿地热情高涨，高溢价已成为一二线城市土拍常态，平均溢价率冲高

2016年1-9月，300个城市土地平均溢价率49%，较去年同期上升35个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率63%，较去年同期上升45个百分点。

2016年9月，300个城市土地平均溢价率78%，较上月上升20个百分点，较去年同期上升59个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率94%，较上月上升17个百分点，较去年同期上升66个百分点。

2. 各类城市：一线城市供需双降，二线城市收金显增，三线城市走势平稳

2016年1-9月，各线城市土地市场延续分化。一线城市受限于供地与政策影响，成交及出让金均不及去年，北京、广州年内宅地供应明显缩水，市场需求向周边城市外溢；二线城市成交热度逐季度走高，引众多品牌房企围猎，除杭州、南京、天津等强二线城市外，苏州、郑州、厦门也不断攀高，土地市场火热难消，地价与收金涨幅均显著，前三季度出让金总额已超2015年全年；三四线城市保持平稳走势，成交价增量跌，环一线区域较受关注。

一线城市：供求量同比降幅居各线城市前列，均价涨幅均近四成，京广宅地市场较低迷

2016年1-9月，一线城市共推出土地270宗，推出土地面积1445万平方米，同比减少17%；成交方面，共成交土地230宗，成交土地面积1318万平方米，同比减少18%；土地出让金为2839亿元，同比减少3%；楼面均价为11398元/平方米，同比上涨38%；平均溢价率为63%，较去年同期上升43个百分点。

2016年9月，一线城市共推出土地26宗，推出土地面积147万平方米，环比减少37%，同比减少39%；成交方面，共成交土地18宗，成交土地面积98万平方米，环比减少62%，同比减少68%；土地出让金为123亿元，环比减少85%，同比减少79%；楼面均价为5819元/平方米，环比下降64%，同比下降34%；平均溢价率为48%，较上月下降32个百分点，但比去年同期上升18个百分点。

二线城市：前三季度成交活跃，地价与出让金同比涨幅均领跑，部分城市成交火热引调控升级

2016年1-9月，二线城市共推出土地6436宗，推出土地面积27067万平方米，同比增加0.2%；成交方面，共成交土地5543宗，成交土地面积23042万平方米，同比增加0.3%；土地出让金为11798亿元，同比增加80%；土地成交楼面均价为2727元/平方米，同比上涨81%；土地平均溢价率为57%，较去年同期上升42个百分点。

2016年9月，二线城市共推出土地713宗，推出土地面积2929万平方米，环比减少2%，同比减少19%；成交方面，共成交土地590宗，成交土地面积2299万平方米，环比减少17%，同比减少32%；出让金为2199亿元，环比增加31%，同比增加82%；土地成交楼面价为4958元/平方米，环比上涨73%，同比上涨161%；土地平均溢价率为86%，较上月上升24个百分点，比去年同期上升62个百分点。

三四线城市：土地市场继续走势平稳，供需总量均不及去年同期，均价上涨近两成

2016年1-9月，三四线城市共推出土地12773宗，推出土地面积42513万平方米，同比减少9%；成交方面，共成交土地9812宗，成交土地面积33148万平方米，同比减少3%；土地出让金为4624亿元，同比增加9%；土地成交楼面均价为834元/平方米，同比上涨18%；土地平均溢价率为25%，较去年同期上升19个百分点。

2016年9月，三四线城市共推出土地1575宗，推出土地面积4758万平方米，环比减少0.2%，同比减少16%；成交方面，共成交土地926宗，成交土地面积2862万平方米，环比减少26%，同比减少36%；出让金为617亿元，环比减少12%，同比减少6%；成交楼面均价为1288元/平方米，环比上涨20%，同比上涨56%；土地平均溢价率为61%，较上月上升23个百分点，比去年同期上升55个百分点。

二．排行榜：南京揽金1405亿元居首，上海静安创宅地单价地王

1. 出让金20：南京收金1405亿元居榜首，四城市达到千亿元

2016年1-9月，土地出让金排名前二十城市成交总额为12268.6亿元，同比增加58%，上榜门槛达186亿元，同比上涨约52亿元。在一线城市供地收缩、排名整体下滑的情况下，二线城市表现抢眼，同比涨幅显著，南京、苏州、杭州前三季度收金总额均超去年全年，都达到千亿元水平，一线城市仅上海进入三甲，收金1360.4亿元。

2. 住宅用地成交总价 10：上榜门槛大幅提高，深圳商住地领跑

2016年1-9月，宅地总价榜单半数地块过百亿元，上榜门槛达76亿元，同比大幅提高。榜首由龙光地产竞得的深圳光明新区商住地块摘得，成交总价140.6亿元，为深圳宅地历史总价地王。登榜地块具体特点如下：

 多城市诞总价地王：上榜地块全部为城市或区域地王，可谓“含金量”十足，杭州、苏州、合肥均刷新历史总价纪录，天津、南京则创造年内地王。

长三角表现活跃：近期长三角区域热度蔓延，土拍屡刷地价纪录，榜单中共七宗地块分布于长三角，上海、南京、杭州、苏州、合肥均有上榜。

大型房企拿地：随着一二线城市地价不断走高，土拍会已成为大型房企的角逐场，宅地总价榜单地块几乎全部由资金实力雄厚的品牌房企瓜分。

3. 住宅用地楼面地价 10：上海静安宅地逾10万/平，刷新宅地单价地王

2016年1-9月，宅地楼面价榜单水平较去年明显提升，楼面均价逾5.5万元/平方米，上榜门槛为4.2万元/平方米。融信以100218元/平方米竞得上海静安区中兴社区地块，一举刷新宅地楼面单价地王，成为首宗单价超10万元的宅地。登榜地块具体特点如下：

上海独揽六席：上榜地块分布在上海、南京、深圳、杭州四个城市，其中上海独揽六席，且有四宗成交楼面价超5万元/平方米。

宅地价涨幅明显：年初至今，一二线城市宅地市场屡刷地王，整体涨幅明显，榜单中上海、杭州、南京均刷新城市宅地楼面价历史地王。

高溢价成常态：伴随着高总价与高单价，溢价率高企也成为重点城市土拍的“标配”，过百甚至更高的成交溢价率越来越普遍。

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