[摘要] 杭州住保房管18日下午五点发布：为进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，根据国家“分类调控、因城施策”的总要求，结合我市房地产市场实际情况，经市政府研究决定，我市自9月19日起实施住房限购。
限购！限购！
杭州住保房管18日下午五点发布：为进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，根据国家“分类调控、因城施策”的总要求，结合我市房地产市场实际情况，经市政府研究决定，我市自9月19日起实施住房限购。
本次杭州出台的限购政策整体来说用四个字形容：不痛不痒。有人甚至调侃说杭州本次出台限购的主要目的是在成功举办G20峰会后，正式确立自己在中国一线城市的江湖地位。
杭州本次限购主要是针对外来购房者，只允许买一套房。对杭州户籍购房者并没有实质性的购房影响，属于较为宽松的限购形式。
政策比较
自8月中旬以来，继苏州、厦门后，杭州是第三座宣布“限购”的城市。同时一些热点二线城市也结合自己城市火热的房地产市场出台了相关限房价、限地价、限贷款等政策。本次杭州出台的限购政策与之前苏州的限购政策较为相似，同属于较为宽松的限购政策。未来如果热点城市市场还是“越控越涨”，出台更为严厉的首套房限购等政策也不无可能。
图：2016年8月以来二线城市楼市调控情况
燃沸的市场
1361万方//7.6个月//10连涨
投资客猖獗、一房难求、房价天天不重样，伴随着G20峰会的成功召开、新一线城市建设的预期，被高房价虐待的北京、上海、深圳等地的投资客们嗅到了杭州无限的潜力，纷纷杀入杭州，任性地买买买，购房基本按“打”起步。
销售：前八月商品房销售完成2015全年指标，超历年水平，月均成交170万方。从具体数据表现来看，今年以来杭州市商品房成交一路高歌猛进，前8月累计成交1361万平方米、135303套房源，成交量已超出2015年全年水平，是2011年全年成交量近3倍，创造了近年来高成交记录。
图：杭州市区商品房2011-2016.8供销走势
存量&出清周期：库存量持续下降，出清周期仅7.6个月。截至8月底，商品房存量已降至1513万平方米，按照目前市场的消化速度，存量去化不足8个月，商品住宅出清周期不足5月，板块之间分化尤其明显，特别是滨江板块，存量仅够支持2.5月。
价格：杭州百城价格连涨10个月，累计涨幅达13%以上。自2015年底以来，杭州住宅样本均价持续上涨，涨势较缓；2016年4月以后，房价开始大幅上涨，月均环比涨幅均处于2%以上，意味着杭州住宅样本价格每月保守涨幅在450元/平方米以上。
图：2015.1-2016.8杭州住宅样本均价月度走势
土地市场：截止8月，杭州市2016年土地出让金额已经破千亿，达到1043亿元，这也是杭州土地市场出让金第三次突破千亿大关，史上卖地金额多的年份是2013年，成交1326亿元。第二是2009年，成交1069亿元。就目前形势判断，基本肯定能够超越2009年的成交金额。截止8月，今年土地市场成交的楼面价格达12803元/平米，创历史新高，各区域地王不断被刷新。
图：杭州市区经营性用地2009-2016.8成交金额及楼面价走势
限购前夜
5105套！这是截止9月18日24：00，杭州新房和二手房的当日总共成交套数，其中新房3265套，二手房1840套。杭州紧急出台的限购政策，自9月19日起实施，只留给了购房者不到7个的准备时间。
据统计，在17时政策未发布前，杭州市区新房签约套数不足700套，但到了晚上24时，这个数据已经上升到了3265套，其中仅限购区域的住宅就签约了3035套，双双创下历史单日成交高纪录。 另外，二手房成交1840套，其中主城区占1029套，余杭位居第二，达到536套，整体活跃度毫不逊色。可见，本次杭州限购政策，对外来投资客的市场预期产生明显影响，极短时间内促成大量商品房成交便是很好的例证。
未来市场预判
该项政策出台后，杭州的楼市会产生什么波动呢？我们主要从市场预期、供需以及价格进行分析。
预判一：改变市场预期，由“追涨
预判一：改变市场预期，由“追涨”情绪转变为“观望”
杭州这次政策收紧，相当于给予当前加速的市场“急刹车”，各方预期均会发生改变。对于购房者而言，或冷静下来观望市场后续反应，考虑置业计划是否延迟；对开发商而言，或重新评估市场，考虑放缓项目的推盘节奏；对媒体而言，舆论风向或发生变化，对市场不再是一味唱多。
图：消费者计划购房时间
杭州2010限购前后、2015“330”政策前后成交对比
数据来源：中指研究院杭州分院2016年5月人居展居民购房消费调查
预判二：预期传导，供需双双回落
从历史对比来看，上次杭州调控出现在2010年，自政策出台之后，疯狂的楼市得到明显遏制，特别是调控前后对比来看，杭州主城区住宅销售套数环比降幅44.38%。
图：杭州2010限购前后、2015“330”政策前后成交对比
从横向对比来看，今年以来政策开始收紧的城市，如南京（8月）、苏州（8月）、合肥（7月）、厦门（9月）等，收紧前后成交套数也发生变化，降幅高达87%。
图：南京、苏州、合肥、厦门政策收紧前后1月成交套数及涨跌幅对比
预判三：价格仍处于上升通道，涨幅收窄
房价水平的综合影响因素较多，价格具有一定的粘性，短期内下降的可能性不大。目前，由于前期地王项目集中入市，开发商的定价较高，市场价格将继续处于上行周期。另外，G20之后，杭州城市综合实力进一步提升，宏观经济、基础配套、投资环境等纷纷向好，对房价上涨仍起到正面作用。
当然，政策收紧，房价将处于相对稳定的状态，涨幅收窄。市场上动辄涨价1000、2000的现象将减少。
图：其他城市政策收紧前后1月房价及涨幅对比
预判四：土地市场，政府将谨慎出地，避免地王项目诞生
收紧政策出台后，开发商和购房者对市场的预期短期内会有所回落，考虑到地价对房价的传导效果以及地王频出的状况会使得市场预期回暖，因此短期来看政府在推地方面会保持相对谨慎的态度，尤其是地理位置较好的优质地块出让方面政府将会慎之又慎。长期来看，政府还需进一步通过增加土地供应、优化城市规划等方面，保证房地产市场的健康稳定发展。
预判五：地王项目“豪宅化”入市，未来去化堪忧
自2015年下半年土地市场频现的地王，将会陆续在这下半年或明年入市。由“被改善”、“被豪宅”引起市场供应结构发生变化，产品定位同质化，成为房企拿下“地王”之后的隐藏风险之一。与此同时，对于地王项目“豪宅化”入市，而市场真实的需求结构和价格承受能力并非如此。本次收紧政策出台，限制了外地投资、投机客户的投资需求，很大程度上也加大了豪宅项目的去化难度，一旦市场冷却，地王项目极有可能在未来市场陷入被动局面。在以往的地王潮中，尽管有不少项目口碑及业绩双双获利，但仍有部分地王面对冷清的市场 “解套”遥遥无期。
图：2015年下半年以来出让重点地块保本毛坯售价预测一览表
备注：以上各地块保本毛坯售价由中指研究院杭州分院根据成本法测算所得。
数据统计：截止2016年8月31日
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
杭州政府本次出台的抑制楼市政策主要目的是抑制外来投资、投机购房者的购房需求。那么政策出台后，杭州房地产市场的火爆局面能否得到控制？如果市场热度仍然持续走高，未来是否还会出台更严厉的限购、限贷政策呢，让我们拭目以待。
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