[摘要] 近日,万科与万达宣布建立战略合作联盟,此番两大地产巨头的“联姻”被业内戏称“万万没想到”。据了解,未来双方将在联合拿地、合作开发中优势互补,获得更多客户和发展机会。业内人士认为,在房地产行业增速呈下滑趋势的背景下,房企正在迎接一场转型之战,市场竞争也会越来越激烈,万科与万达之后,不......
近日，万科与万达宣布建立战略合作联盟，此番两大地产巨头的“联姻”被业内戏称“万万没想到”。据了解，未来双方将在联合拿地、合作开发中优势互补，获得更多客户和发展机会。业内人士认为，在房地产行业增速呈下滑趋势的背景下，房企正在迎接一场转型之战，市场竞争也会越来越激烈，万科与万达之后，不排除其他企业联合的出现。
无独有偶，记者从东莞实业集团方面了解到，该集团先后于5月14日、18日分别与东莞万科、东莞碧桂园签署战略合作框架协议，通过签约实现强强联合，接下来将与两大房企在东莞的发展中进行战略合作。
记者了解到，从房企今年的推售计划来看，不管是本土家族还是外来大鳄，不少品牌开发商正遭遇着一波储备用地不足，后续发展亟需补仓的发展瓶颈。业内人士分析认为，这两年，东莞大多数房企的土地储备量都处于一个较低的水平，在房地产白银时代，开发商拿地变得更加谨慎和理智，东莞不少房企的开发重心也从中心区往镇街转移。
房企土地储备量减少
记者了解到，不少东莞本土房企正在面临着土地储备不足的问题;而部分近年来扩张迅速的外来品牌开发商，也遇到了发展瓶颈，储备用地不足成为大阻力。
身为东莞本土四大家族之一，中信地产近两年的发展中明显受制于土地储备不足的发展困境。有知情人士坦言，“中信一直在找地，可是似乎并不顺利。”目前，完全由中信主导开发销售的项目仅有中信·富春山居一个项目，2013年浮出水面的虎门两大项目——君汇港、虎门商贸城站城市综合体项目年内入市无望。时隔多年，今年5月份，中信终于联合中天将黄江一商住地收入囊中。
不仅仅是中信地产，不少本土发展商，目前也遇到后续储备用地不足的情况，部分房企在售项目只有一两个，而后续开发用地仍在寻觅中。本土另一实力房企——宏远地产，似乎也面临着储备用地不足的囧况。广东宏远集团房地产开发有限公司董事长钟振强在接受记者采访时表示，“由于东莞主城区土地供应的减少，宏远地产的主战场也开始从城区往镇街转移，未来更关注临深片区和水乡片区等区域。”而本身也为传统四大家族之一的新世纪地产，近年慢慢淡出东莞楼市。
不仅是本土一些实力开发商遭遇地荒，部分近年来扩张迅速的外来品牌开发商，也正面出现了储备用地不足的情况。业内人士认为，一线房企在东莞的储备土地量已基本开发完，尾盘增多以及待开发土地减少，这成为他们扩张的严重阻力。
记者了解到，目前土地储备较大的开发商有嘉宏地产、佳兆业和中熙。而在高周转策略下，一线品牌房企启动快建快销的开发模式，万科、碧桂园、万达、恒大等开发商均采用的是拿地后即快速开发快速入市销售的策略，其土地储备量明显不足。
目前，东莞各大品牌房企在售的项目不少，但大多是旧盘加推新品，年内可入市的全新项目实际数量不多，如万科、碧桂园、金地等开发商，今年新盘均寥寥无几，佳兆业、保利的状况稍好，有两三个项目在售。恒大和万达虽有全新项目在酝酿中，但全新项目是否能在年内入市暂未可知。
房企拿地趋谨慎
开发商遭遇“地荒”并非近来才出现的现象，包括前文提到的中信地产在内，不少开发商在前几年已经陷入储备地块不足，急需补仓的困境中。那为什么会出现这种现象呢?
博文道营销策划有限公司总经理杨波认为可以分类分析。在本土房企中，一种情况是开发商没钱拿地，“去年楼市冷淡，银行银根收紧，东莞本土房企中有部分企业的资金链十分紧张，连正常的项目运作都很吃力，更不会有闲余的资金去拿地了;另一种情况是，手头上有钱，但是对后市研判不乐观的开发商，不敢贸然拿地;或者说他们还在等待更好的时机。去年到今年五一之前，很多开发商没想过要迅速进入市场拿地。
而外来房企方面，有不少房企是通过联合开发的方式获得地块，这些土地交易不像土地招拍挂那样透明，不到后阶段，外界往往都难以获悉这些新增项目的情况。
另外，即使一线品牌房企从拿地到开发到销售阶段，运行速度比较快，在优质土地减少、土地市场竞争激烈的情况下，不少外来房企把目光投向具有良好的土地资源的本土房企，凭借有利的信贷、融资、开发运营方面的优势，与中小房企达成并购或合作，实现资源重组。
“主要是优质地块太少，房企对东莞目前的土地价格不认同。”东莞泰诚集团总裁郭海则如此概括了目前多数房企土地储备量减少的主要原因。
镇街化发展是趋势
在东莞可开发建设用地越来越少，尤其是热点片区土地供应紧张的情况下，开发商要持续性发展就必须拿地开发，这使更多的开发商开始寻求其他出口。杨波认为，联合开发就是一个不错的选择，“对于房企来说，由之前的竞争转为合作，可以相互借力，一定程度上规避投资风险，实现利益大化。”
近日，东莞中信在破地荒的道路上取得了进展，通过土地招拍挂拿下了黄江一块商住用地。黄江是中信继塘厦厚街之后，正式进军的第三个镇街。不过上述地块，中信也是联合中天拿的。
近十年的时间里，不少外来品牌开发商在东莞的发展，也多是通过这一方法运作了多个项目，其中的突出代表，便是万科，此外，鼎峰、碧桂园、中信、金地等房企也加入了联合开发的行列。在记者采访中，宏远地产、鼎峰集团、广源地产等品牌开发商的相关人士均向记者表示，除会继续在土地市场寻找合适地块之外，也正在积极寻找可合作开发的地块项目。
东莞万科内部人员表示，目前与东实集团具体的合作细节还未出炉;而碧桂园相关人士则表示，他们早已得知该消息，利用东实的土地资源，加上碧桂园的开发经验，实现双赢。
东实集团是东莞市委市政府2012年8月决定组建成立的国有独资企业，业内人士透露，其有大量土地储备，特别是轻轨沿线的土地资源。万科与碧桂园先后与其签署合作协议，无疑是看好东实背后强大的土地储备量。对于万科、碧桂园此类外来一线大房企而言，在东莞缺的无疑就是土地，万科与碧桂园自然不会放过这样的合作机会。
除联合开发之外，房企主力战场由东莞主城区往各镇街转移也是趋势。记者发现，中信、宏远、光大等房企近年也逐步开始往东莞镇街布局。
进驻东莞20年来，中信长期在东莞中心城区开发。2011年6月，拿下塘厦一宗约7.8万㎡商住用地，开始进入镇街布局。黄江成交的商住地块属于中信的第三个镇街项目。
其实，现在不单单中信开始“下乡”，随着东莞城市规划进一步升级，其它品牌开发商都已开始进入非重镇区域布局。比如，光大地产今年就在大岭山和高埗同时推出两个新项目，宏远地产也开始往寮步、桥头等区域发展。
钟振强认为，“如何更好地发掘和开发镇街市场，是开发商要思考的问题。此外，随着东莞轨道交通的完善，其沿线的土地市场也可以关注，因为交通的便利性会扩大楼盘的客户范围。”
用地空间不足、用地供需矛盾是不少城市建设和经济发展长期面临的问题。在广州深圳等一线城市，为了拓展发展用地空间，“三旧改造”就是缓解“地荒”的主要方式之一。
不过，记者在采访过程中了解到，部分开发商们对东莞的“三旧”改造项目并不是十分感冒。有业内人士坦言，现在中国进行任何城中村改造，规划和审批程序繁琐。旧村改造要审批没有两三年下不来，有很多道关卡，而且还会遇到很多其他的问题。
正在参与某三旧改造项目的郭海坦言，“三旧”改造项目大多位置不错，不过也有改造成本高，开发周期长，风险大等弊端。这样的项目开发，实在不容易。广源房地产开发有限公司副总经理彭红涛也表示，“三旧改造项目，除非是地块条件成熟了，否则不考虑。”
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