[摘要] 刚刚过去的2014年，国内百城房价在连月下跌之中收尾，房地产市场在持续下行调整中进入2015年。
刚刚过去的2014年，国内百城房价在连月下跌之中收尾，房地产市场在持续下行调整中进入2015年。专家预计，随着楼市进入新常态，市场波动加大，行业分化加剧，房地产行业的风险会显著提高。在此背景下，中央更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。
1、2014年百城住宅均价同比跌2.69%
中指研究院近日发布《2014百城房价盘点》报告称，2014年12月百城均价降至10542元/平方米，环比下跌0.44%，且跌幅较11月扩大0.06个百分点。这是自去年5月以来连续8个月环比下跌，全年累计下跌2.69%。
从涨跌城市个数看，2014年12月70个城市房价环比下跌，30个城市环比上涨。与11月相比，12月价格环比上涨的城市数量增加7个，其中涨幅在1%以上的城市有3个，较11月减少1个；12月价格环比下跌的城市数量较11月减少6个，其中跌幅在1%以上的有27个，较11月减少10个。按中位数计算，百城住宅价格中位数为6937元/平方米，环比下跌0.54%。另外，12月十大城市住宅均价为18878元/平方米，环比下跌0.36%，同比在连续上涨25个月后首次下跌，跌幅为0.61%。从不同城市房价走势来看，在多数二三线城市房价下跌的背景下，一线城市房价依然小幅上涨。
据报告分析，2014年年底收官之时，百城房价的跌幅却一改之前逐月收窄的态势，出现微弱放大，说明许多城市的库存压力大于预期，楼市回暖之路更为曲折。其中，北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）等十大城市的房价在11月出现短暂上涨后，再次转为下跌。由于年底多数房地产企业为了冲刺业绩、加速资金回笼，加大房价的优惠力度，因此12月百城住宅价格跌幅有所扩大。
2、不同城市走势分化明显
根据中指研究院对100个城市的全样本调查数据显示，2014年，不同城市房价走势分化明显。由于购房需求旺盛，一线城市潜在购房需求较旺盛，在楼市整体下行环境下依然微幅上涨，但涨幅较2013年有所下降，其中，上海、北京分别上涨2.46%和1.83%；厦门（楼盘）、石家庄（楼盘）、保定（楼盘）等库存合理、政策利好的热点二三线城市房价同比上涨明显，其中，保定、厦门涨幅在12%以上；三亚（楼盘）、杭州（楼盘）、武汉（楼盘）、天津（楼盘）等库存较高的二线城市房价呈下跌态势；菏泽、桂林（楼盘）、德州（楼盘）、宝鸡（楼盘）等三四线城市房价水平低，且下跌明显。其中，菏泽降幅达19.55%。
以上海为例，根据房天下、德佑地产、佑威等机构的统计资料显示，去年上海商品住宅成交均价涨超12%
，成交均价27000元/平方米。在成交量方面，前三季度的成交走势不温不火。但在后一个季度，上海商品住宅成交迎来爆发期，四季度成交量达350.1万平方米，占全年成交的1/3。
纵观2014年楼市，前三季度房地产市场量价齐跌，受限购限贷政策放松、公积金贷款政策放宽及央行降息等一系列政策刺激影响，四季度逐渐显现翘尾态势，但这已无法改变全年楼市下跌的局面，房价仍处于下行通道，但跌幅收窄至1.22%。据统计，商品房销售额2014年同比降幅近8%，销售均价同比跌幅近5%。
3、行业集中度进一步提高
受去年楼市整体低迷的影响，为完成年度销售目标，房地产开发商各种形式的让利促销手段充斥着2014年的市场。
中原地产首席分析师张大伟指出，2014年的楼市调整中，一方面是市场的分化，不同城市、区域、开发商的冷热分化更为显著；另一方面则是行业风险提高，由于行业的门槛越来越高，主动退出和寻求并购的中小开发商增多，大开发商有机会借此提高行业集中度。从中指院发布的“2014年房企销售百亿榜”报告来看，大多业绩完成较好的房企大都采取了随行就市策略。其中，保利地产(600048,股吧)把握推盘节奏，提升一二线城市项目的销售占比；绿城、融创、碧桂园、中海等众多房企均采取高周转策略应对淡市，甚至不惜降价促销。
榜单显示，2014年共有80家房地产企业跻身百亿军团，较2013年增加9家，销售总额2.8万亿元，市场份额已近40%。其中，绿地、万科、万达、保利、恒大等在内的7家千亿企业销售额均值1607亿元，增长率均值达到23.8%。绿地以全年销售额2403亿元拔得房地产销售额头筹，万科则以2180亿元位居榜眼，依然保持国内专业住宅开发商的龙头地位，其他五家1000亿元以上的企业的发展速度则相对稳健，保持在9.3%—32%之间。目前，房地产行业集中度提高，且强者愈强态势更为明显，未来的市场空间会被进一步挤压，企业间的项目资源、资金资源整合加快，2015年中小型房企的并购整合或将步入实质性阶段，大量资金紧张的中小房企则在新一年中面临破产淘汰的危机。
4、去库存仍是主旋律
中指院专家分析称，2014年房地产市场量价下行，库存高企；2015年楼市仍面临较高库存压力，去库存是主基调，全年房价将保持平稳或小幅下跌。基于各地去库存速度的差异，不同城市房价未来走势或将继续呈现分化:由于购房需求强劲，加之住宅用地成交楼板价持续走高，若2015年货币环境进一步宽松，一线城市房价将面临一定上涨压力。除了部分存在大量购房需求的热点二线城市，多数二线城市价格表现将相对平稳，大多三四线城市需求在早期透支，一定时期内库存压力较大，房价或将继续下行。
中国社科院发布的《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014—2015)》内容显示，2015年一、二线城市房价将继续下滑，三、四线城市房价将稳中有降。一二线城市在2015年下半年、三四线城市在2016年下半年复苏。2015年商品房库存积压销售困难，未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失。房地产市场走势将出现二重分化:一是短期波动周期由衰退转向复苏，中长期波动周期仍处在衰退调整中；二是一、二季度市场需求不振，开发商将以价换量，市场继续走弱。
中国社科院财经战略研究院城市与房地产研究室博士邹琳华表示，一二线城市房价将继续下滑的主要原因是市场投资属性过高，住房空置严重，居民投资理财渠道增加，住房投资全面退热，单靠刚性需求或改善性需求难以消化已有商品库存和支持房价上涨。房价将以软着陆为主，不会出现整体崩盘，在住房结构性过剩的条件下，一年内一线城市住房限购政策有望全面退出，将更多地通过市场价格而非行政手段调节市场供求。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，2015年住房市场将呈现双重分化的趋势。本次住房调整与之前相比，时间会更长、速度会更慢、程度会更深，未来住房市场将进入减速的常态。
以上海为例，据德佑地产统计，2015年元旦假期上海市商品住宅成交套数为381套，相比2014年同期减少近一半，成交均价也相比去年同期减少12%。
上海中原地产研究咨询部经理卢文曦则表示，近5年数据显示，元旦假期日均成交量比上月后一周的日均成交都有20%以上的缩水。尤其是去年后一周，单日成交高峰值超过12万平方米，透支后续的购买力，加上没有新盘推出供应短缺，成交缩水是意料中事。此外，今年元旦期间没有开盘项目，供应短缺也限制了成交发挥。
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