[摘要] “如果有一个稳定的现金流，就将它证券化。”这是曾流传于华尔街的一句名言。长期以来，多种类的证券化产品创新为金融市场注入源源不断的活力。房地产投资信托基金(REITs)就是一项最为成功的资产证券化创新，它以公司或信托为载体，聚集多个投资者的资金以购买和管理物业，并将收益和风险共担。
“如果有一个稳定的现金流，就将它证券化。”这是曾流传于华尔街的一句名言。长期以来，多种类的证券化产品创新为金融市场注入源源不断的活力。房地产投资信托基金(REITs)就是一项最为成功的资产证券化创新，它以公司或信托为载体，聚集多个投资者的资金以购买和管理物业，并将和风险共担。投资者既可以长期持有凭证，也可以在证券市场上进行凭证的转让。
REITs起源于美国，可追溯到1880年。现代意义上的REITs可以说起步于1960年，9月14日，美国前总统艾森豪威尔签署了房地产投资信托基金法案，国会决定创建房地产基金让所有的美国投资者都可以有机会投资大型的综合房地产项目。同年，国家房地产投资联盟建立，这就是现在著名的美国房地产投资信托基金协会(NAREIT)的前身。1961-1962年，包括ContinentalMortgage Investors在内的批6家REITs基金成立。按照当时的法规，这6只基金全部属于权益型产品，即将募集来的资金购买房地产项目，委托专门从事房地产经营活动的投资信托公司进行管理，并且将投资收入通过派息的方式分配给投资者。随后，国会又通过了税捐稽征法，赋予了REITs在税负上的极大优惠。
1965年，只REITs基金Continental Mortgage Investors在纽交所上市；1967年，抵押型REITs获得法规认可，伴随着当时银行利率管制的大背景，REITs迎来了个发展高潮，到1974年底，REITs数量增长近20倍，总资产增长近45%。
受经济衰退及部分REITs过度使用杠杆的双重影响，70-80年代经历了低谷。不过，随着80年代一系列相关法案的出台，REITs终于在90年代真正发展壮大。一般情况下REITs的分红比例超过90%，同时，受益于税收减免及监管上的一些优惠政策，REITs的通常高于固定债券以及直接投资房地产的。统计显示，1993年12月-2003年1月间，美国REITs的年均股息率达6.96%，而同期标准普尔500指数则仅为1.79%。
2005年，美国国会通过法案，将REITs产品推荐位企业年金、社保基金、退休基金、保险基金的投资产品。截至2011年7月31日，美国上市REITs共有160家，总市值为4510亿美元。
而对于那些商业机构来说，REITs的意义并不仅仅是一份稳健的。全球的零售连锁企业沃尔玛就是通过REITs实现了“0租金”运营，在物业成本上的优势转化为商品价格上的优势，从而保证其零售业霸主的地位。REITs带给投资者和机构无穷的想象空间，甚至有人计划成立一个监狱REITs基金，通过在某些犯罪率高、监狱人满为患的州兴建监狱，来获得政府的稳定租金。
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