[摘要] 在楼市回暖趋势日渐形成情况下，众多利好政策仍然密集出台原因在于，一是当前楼市基本面未改，供求关系不均衡的整体格局没有根本性变化;二是能为房企转型探索争取更多的过渡时间。
在楼市回暖趋势日渐形成情况下，众多利好政策仍然密集出台原因在于，一是当前楼市基本面未改，供求关系不均衡的整体格局没有根本性变化;二是能为房企转型探索争取更多的过渡时间。
任何决策都不能只看市场的短期表现，而应关注其中长期发展趋势。可以预期，随着一系列利好楼市政策的叠加效应的显现，加之行业洗牌后相对成熟的房企主动转型，未来楼市有望实现稳中有升，健康发展。
近期，楼市频迎利好政策，仅在近7日内，就连续收获三个政策大礼包。
先有8月25日央行宣布降息降准。此举进一步降低了刚需购房者和改善性购房者的按揭成本，有助于激发百姓的购房消费需求；8月27日，中国楼市“限外令”10年来首现松动。住建部、商务部等6部委联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，放开境外个人在中国购房的时限、数量要求，并且降低了外商投资房地产企业的门槛；8月31日，住建部、财政部与央行再次联合发布通知，宣布自9月1日起，调整住房公积金个人住房贷款购房低首付款比例，拥有1套住房并已结清购房贷款的，购买第二套房低首付款比例降至20%。
鼓励楼市消费政策并不新鲜，但是与上半年类似政策密集发力不同，本轮利好政策反而是在楼市数据回暖迹象日益明朗的背景下出炉的。中指研究院新公布的数据显示，自今年5月份房价由跌转涨以来，房价已连续上涨4个月。8月份100个城市新房均价为10787元/平方米，环比上涨0.95%，涨幅较上月扩大0.41个百分点。此外，在连续10个月同比下跌后，百城房价也迎来了首次上涨，同比涨幅达0.15%。
那么，为何在楼市回暖趋势日渐形成情况下，众多利好政策仍然密集出炉呢？
首先，当前楼市基本面未改，供求关系不均衡的整体格局没有根本性变化。
我国房地产市场历经过去10多年的高速发展，已从快速成长期进入调整分化期，市场基本面今昔迥异。同策咨询研究部调查结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，中国房地产市场供求已基本平衡，房地产市场将逐步进入存量房时代。而随着2010年后房地产市场火热局面的延续，房地产投资不断加码，持有多套房的个人或家庭屡见不鲜，直到2015年部分城市楼市因“高库存”之困而遇冷。尽管几个月来楼市整体呈现升势，一线城市和部分二线城市的成交量和价格持续“双升”，但必须认清的是，近期大中城市房地产市场成交量和成交价的回升主要是在系列利好政策的作用下，助推过去积压的刚性需求和改善型需求集中释放，因此这样持续升温的趋势难以持续。
因此，在“去库存”仍是要务之际，中央继续施行鼓励楼市消费政策，可避免政策突然转向或前期政策利好消化后，楼市发展陷入僵局。
其次，持续出台利好政策是为房企转型探索争取更多的过渡时间。
事实上，尽管近期楼市数据有所改善，但地产商并未如外界猜想的那样赚得盆满钵满。中原地产研究部统计数据显示，今年上半年，绿地、万科、保利、招商4家房企净利润率分别为4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。截至8月25日，公布半年报的房企合计60家，营业收入合计为3011.4亿元，而净利润只有252.57亿元，净利润率8.4%。这一数字与2014年10%、2013年11.97%的房企平均利润率相比并不尽如人意。可以说，目前房地产行业已经进入中低利润行业范畴。
该现象不难理解。目前，不仅是三、四线城市楼市的高库存困扰着房企，一、二线城市的楼市格局也不容乐观。由于土地资源稀缺，房企一、二线城市拿地艰难，楼王频现，而这意味着土地市场高溢价推高了房企的拿地成本。与此同时，由于行业进入调整期，房企融资渠道日益收紧，不断攀升的对内对外融资成本也在进一步吞噬房企的利润。因此，部分房企不得不在薄利甚至赔本项目和无项目的困境中选择。
一时间，退出者有之，包括浙江广夏在内的中小型房企开始离场；观望者有之，融创中国董事局主席孙宏斌就曾直言，尽管公司账面现金充裕，但潜力较好的一、二线城市地价太高，而三、四线城市未来没空间，因此公司选择项目需更加谨慎；奋力转型者有之，或多元化、或瘦身、或抱团，探索始终不绝。
但是，任何变革都是说易行难。以转型者而言，转型方向如何确定，资本从何而来，过渡期企业成本如何控制，都是一个个绕不过去的坎儿。房企的中长期发展，需要破旧立新的模式创新，也需要探索、尝试的时间和机会。
在楼市黄金时代已过的当下，要让房企仍有余力探索“大象转身”，就必须稳定住房消费，就必须有效改善当前供求关系失衡的格局。而无论是降息、取消“限外”，还是降低公积金住房贷款使用门槛，均有望促进刚性需求和改善型需求的进一步释放。
总之，任何决策都不能只看市场的短期表现，而应关注其中长期发展趋势。中央本轮楼市新政正是未雨绸缪，为房地产行业的中长期发展和结构性转型争取时间。可以预期，随着一系列利好楼市政策的叠加效应显现，加之行业洗牌后相对成熟的房企主动转型，未来楼市有望实现稳中有升，健康发展。
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