[摘要] 从“史上最严”新国五条政策到房贷收紧伤及刚需，再到芜湖市出台大学生购房补助政策被疑“救市”，2013年芜湖楼市走过波波折折的一年，新政出台到目前已近4个月，虽然没有被“扼杀”，但效应也为明显凸显，总得来说，今年芜湖楼市处于平稳上升状态。
编者按：2013年，新国五条政策撬开了楼市大门，房地产行业在政策“紧一松一紧”的状态中走完了一年。
新国五条被指“史上最严”政策，关于稳定房价目标、二套房税收等硬性调控手段掷地有声，各地纷纷出台调控政策响应。芜湖出台了新的公积金贷款政策，在文件中除对贷款的额度进行了调整和完善之外，的调整就是住房公积金缴存余额达到贷款金额的十分之一后，可按规定办理购房、还贷提取。新的政策给楼市注入活力，3、4月份成交成绩良好，甚至成为年内单月成交的月份。
新国五条威力逐渐减弱。
同时，银行房贷额度紧张困扰了各个地方的购房者，但是金九银十房价、地价都一片飘红，楼市调控的目光集中到了十八届三中全会身上。然而十八届三中全会却没有直接对房价的调整，而是以房产税等长效调控机制的建立结束了2013年的楼市调控。
本文从新国五条、十八届三中全会、保障房政策、金融政策、房地产税收政策、新型城镇化建设六个方面了解今年的楼市政策梗概。能够清晰的看到新国五条直接出手打击过快上涨的房价，十八届三中全会却以长效调控为主。
一、新国五条及其细则出台开启2013年房地产调控热键
总体而言，"新国五条"细则出台从目的上来看，重点指向房价过快上涨的部分城市，主要是一线城市及部分二三线城市，而并未面向的"一刀切"的政策；从具体措施来看，在限购、限贷、税收等市场调控措施方面均有所加强，趋向于采用经济杠杆对楼市进行调控，通过差别化信贷、税收政策抑制投机投资需求从而影响市场供求关系。
在“国五条”地方细则出台后，十大城市房价涨势虽有所遏制，但根据中指研究院数据显示，其均价持续16000元/平方米以上高位运行，月度环比涨幅仍高于1%，涨幅领先于。同时，经过3月份的短暂调整，4－5月热点城市土地市场持续升温，房企拿地热情高涨，热点地块成交价频频刷新历史记录，房价上涨预期强烈。因此，热点城市在细则落地之后，继续提出补充措施使调控力度再度加码。
针对房企，北京、广州、郑州等地出台方案加强预售管理，北京对预售资金进一步加大监管力度；针对购房者，杭州、苏州、石家庄等城市收紧公积金贷款，提高购房门槛，严格执行房贷资质审核标准；同时加强保障性住房的建设，抑制保障性住房的违规交易，坚持严格监管的原则。
芜湖楼市政策的变化主要在于5月的公积金政策调整。
市区：5月中旬，芜湖市住房公积金管理委员会下发文件，调整芜湖市住房公积金贷款政策及提取条件。
一、贷款对象与条件
（一）住房公积金贷款对象
本市行政区域内按规定连续足额缴存住房公积金的职工。
（二）贷款条件
（1）申请职工及所在单位连续足额缴存住房公积金六个月（含）以上（月缴存额：市区不低于206元/月，四县不低于180元/月）；
（2）有稳定的经济收入和偿还贷款能力，以及有良好的信用记录，且具有完全民事行为能力的自然人；
（3）有合法的购买自住住房的合同，首次住房公积金贷款的，支付不低于所购住房全部价款20%（住房建筑面积90平方米（含）以下）或30%（住房建筑面积90平方米以上）的首付款；二次住房公积金个人贷款，在满足家庭人均建筑面积不足30平方米或首套住房建筑面积不足90平方米的情况下、还清首次住房公积金贷款一个月之后，可以提出申请，但首付比例不得低于所购住房全部价款50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。住房公积金贷款和商业贷款组合的，还要符合商业贷款的相关规定；
（4）购买商品住房的，以合同签订日期为准，必须在一年（含）内提出申请住房公积金贷款；购买二手房的，以房屋过户日期为准，必须在6个月以内提出住房公积金贷款申请；
（5）至申请贷款时没有2个月（含）以上未缴存公积金的；
（6）同意以所购住房作为抵押。
二、贷款金额
贷款金额按照借款人及其配偶申请住房公积金贷款时住房公积金缴存余额的10倍计算，但不超过住房公积金贷款时向社会公布的住房公积金贷款额度。
目前，我市住房公积金贷款额度为：
1、夫妇双方连续足额缴存时间均在6个月（含）以上且月缴存额合计在1600元（含）以下的，住房公积金贷款额度为30万元，一方连续足额缴存时间在6个月（含）以上且月缴存额在800元（含）以下的，住房公积金贷款额度为20万元；
2、夫妇双方连续足额缴存时间均在6个月（含）以上且月缴存额合计在1600元以上、2800元（含）以下的，住房公积金贷款额度为35万元，一方连续足额缴存时间在6个月（含）以上且月缴存额在800元以上、1400元（含）以下的，住房公积金贷款额度为25万元；
3、夫妇双方连续足额缴存时间均在6个月（含）以上且月缴存额合计在2800元以上的，住房公积金贷款额度为40万元，一方连续足额缴存时间均在6个月（含）以上且月缴存额在1400元以上的，住房公积金贷款额度为30万元。
——延伸阅读——
市住房城乡建委、人力资源和社会保障局、财政局、地税局、教育局、卫生局等六部门印发《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》的通知
各相关单位：
经市政府同意，现将《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项的通知》印发给你们，请遵照执行。
特此通知。
2013年8月26日
关于贯彻执行《芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见》有关事项的通知
为做好高校毕业生住房保障服务，进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业，根据《芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见》(芜政〔2013〕51号)、《芜湖市人民政府关于印发芜湖市市区保障性住房分配使用实施细则的通知》(芜政〔2012〕99号)等有关规定，现就有关事项通知如下：
一、关于高校毕业生申请保障性住房
(一)申请条件
1.在本市市区劳动关系稳定，在申请之日前已与市区用人单位签订1年及以上期限劳动(聘用)合同，且在合同履行期内连续缴纳社会保险费；
2、在本市市区范围内无住房。
(二)申请程序
高校毕业生由用人单位审核汇总后，统一集中向所在区住房保障机构或市宜居投资(集团)公司申报，并提交下列资料：
1.保障性住房申请表；
2.用人单位法人营业执照、机构代码证；
3.高校毕业生的身份证、户口簿、劳动(聘用)合同及在本市市区缴纳社会保险费证明；
4.其他材料。
(三)办理程序
区住房保障机构或市宜居投资(集团)公司受理申请后，在10个工作日内完成对用人单位、高校毕业生、劳动合同、社会保险等情况确认，并在市住房保障信息系统录入信息、进行登记，纳入住房保障轮候顺序。
二、关于高校毕业生申领保障性住房租金补贴
(一)适用对象
已实际入住市区保障性住房的高校毕业生。
在产业招商或签订保障性住房承租合同时，各区、开发区已经给予用人单位保障性住房租金优惠的，不再给予高校毕业生租金补贴。
(二)补贴标准
具有博士学位的毕业研究生(含教育部认证的海外留学生，下同)，其补贴标准为每月基础租金的80%；具有硕士学位的毕业研究生，其补贴标准为每月基础租金的60%；具有学士学位的本科毕业生，其补贴标准为每月基础租金的40%；专科毕业生，其补贴标准为每月基础租金的20%。
高校毕业生申领保障性住房租金补贴的最长期限不超过3年。
(三)申请材料
高校毕业生申请保障性住房租金补贴的，由用人单位统一向市人才服务中心申请，并提交下列材料：
1.高校毕业生租金补贴申请表；
2.高校毕业生身份证、劳动(聘用)合同、在本市市区缴纳社会保险费证明、学位证书和毕业证书；
3.保障性住房租赁合同。
(四)办理程序
市人社局受理申请后，对用人单位情况、高校毕业生资格、签订劳动合同、缴纳社会保险、保障性住房租赁合同等情况进行确认，对符合条件的，以高校毕业生本人身份证开设的银行卡，按季将补贴资金发放至高校毕业生。
三、关于高校毕业生购房安家补助
(一)适用对象
1.在市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才；
2.在市区就业满3年的专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才。
(二)补助对象的资格认定
1.高校毕业生学历证书：由市房地产税费一体化征收联合管理办公室登录“中国高等教育学生信息网”学历证书网上查询系统，以查询结果认定；经登录“中国高等教育学生信息网”学历证书无法查询的，购房人需提供学历证书原件、学历颁发单位证明(含颁发单位公章、经办人、联系电话及官方网站)。海外留学生提供经教育部认证的学历证明。
2.高级工、技师及专业技术职务：高级工、技师职业资格由市人力资源和社会保障部门认定；我市评审的中小学(含中专)教师、卫生系列专业技术资格分别由市教育部门、卫生部门认定，其他系列专业技术资格由市人力资源和社会保障部门认定。外地颁发的专业技术资格证书，购房人需提供由专业技术资格证书及颁发单位证明(含颁发单位公章、经办人、联系电话及官方网站)。企业内部评定的专业技术职务或职业资格不得作为认定标准。
(三)购房时间认定
在我市市区就业满3年，需提供劳动(聘用)合同、社会保险费缴纳证明或单位的工作证明。
(四)首套普通商品住房认定
首套普通商品住房由市房地产登记管理处在现有市区房屋电子信息系统中对购房人以家庭为单位(即：购房人、配偶及其未成年子女)查询并出具证明认定，且所购房屋须为144平方米以下普通商品住房。
(五)安家补助标准
1.本科及以上学历高校毕业生或具有技师级以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。
2.专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。
(六)安家补助申请
购房人在办理所购商品住房产权登记时，向市房地产税费一体化征收联合管理办公室财政窗口申请安家补助。
四、其他规定
(一)按照《芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见》(芜政〔2013〕51号)和本通知的规定，高校毕业生购买普通商品住房享受安家补助的，自产权登记之日起3年内转让的，需退回已享受的安家补助。
(二)各相关部门应确定具体经办科(处)室，切实履行职责，方便高校毕业生办理有关认定、补助或证明手续。
(三)本通知由市住房城乡建委、财政局、人力资源和社会保障局、教育局、卫生局、地方税务局负责解释。
(四)市辖四县参照执行。
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三、十八届三中全会开启调控新变局
十八届三中全会审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，强调进行全面深化改革，放眼于房地产市场的长期健康发展，为房地产长效机制建立建全从顶层设计上指明方向。
在十八届三中全会召开前后不到两个月的时间内，房价上涨压力之下的一线城市调控政策全面收紧。随后这一趋势蔓延至二线城市，11月25-27日短短三天内，七个二线城市扎堆颁布相关措施，使此番调控不断升级。
芜湖没有相应新政出台。作为三四线城市之一，芜湖房价虽然有所上升，但幅度不大。据房天下数据监控中心统计，芜湖市11月住宅平均价格为6294元/平，环比上涨0.61%。从经济发展的速度来看，芜湖连续成为安徽省，房价的上涨在情理之中。从房价居高不下的城市来看，这类城市要么是资本密集，如上海、广州，要么有政策，如北京。芜湖不具备这些条件，房价涨幅处于合理的范围之内。
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四、加强保障房建设 推进民心工程建设
截至11月底，今年已开工城镇保障性安居工程666万套，基本建成544万套，已全面完成年度目标任务，完成投资11200亿元。
此前公布的2013年城镇保障房建设计划是，要求今年新开工630万套，基本建成470万套。至此，加上2011年和2012年已开工的1800多万套保障房，中国“十二五”期间开工建设3600万套保障房的任务，已经完成了2/3。
而新一届政府提出，从2013年起，5年内再改造各类棚户区1000万户。而在12月15日召开的发展和改革工作会议上传出消息，棚户区改造和保障性住房配套基础设施，已被列入2014年的中央投资重点。
从目前透露出的迹象来看，未来房地产调控将会越来越趋向于“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的三元格局。
据统计，1—11月份，安徽省新开工各类保障性住房和棚户区改造住房41.68万套，基本建成31.35万套，竣工保障房12.56万套。截至目前，全省累计有119万户家庭通过住房保障改善了住房条件，其中有50.5万户是通过租赁、购买和发放住房补贴的形式享受住房保障，另外有68.5万户通过棚户区改造改善了居住条件。
省住建厅负责人表示，今年全省保障房建设数量居第二，明年建设计划还有望继续增加，有可能开工46万套。
就实时的芜湖保障房数据来看，目前我市各县区上报可供配租的房源共有23416套，市民申请保障房可以有充分的房源余地可供选择。具体房源，可登录芜湖市住建委网站、市住房保障处住房保障网、各县区政府网站以及宜居公司网站查询。
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五、个人住房信息联网 房产税扩围箭在弦上
建立个人收入和财产信息系统，建立不动产统一登记制度，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后最有可能直接推进的就是房产税会试点扩围与深入开展。
但是，从上海、重庆的试点情况来看，房产税在短期内影响更多的是市场预期而非房价，由于试点初期税率低、征税范围小，房产税对降低房价的作用不应被过度放大。近期虽然传闻不断，但中央对于房产税下一步的试点城市及征收范围仍未明确表态。在进行下一步试点扩围之前，对房产税征收方式、方法的研究将更为深入，与其采取相同模式匆匆上马，不如因地制宜重点突破。
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六、土改、户改全面开展 新型城镇化将以人为本进行到底
党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，坚持走中国特色新型城镇化道路。习近平总书记在中央城镇化工作会议上，全面阐述了中国特色新型城镇化的指导思想、主要目标、基本原则及重点任务。
如何实现“以人为本”的城镇化，提升城镇化质量水平，为经济发展寻求新的增长点，将是新型城镇化规划中的重要内容，户籍制度改革、土地制度改革、农民社会保障、农民土地流转等等都是新型城镇化建设的题中之义，相互作用，共同促进人的发展和经济的转型。
土改中，提高土地集约利用水平，利用农村集体土地推进产业发展，促进当地人口就业；户籍改革方面到2020年，要基本形成以合法稳定住所和合法稳定职业为户口迁移基本条件、以经常居住地登记户口为基本形式，城乡统一、以人为本、科学高效、规范有序的新型户籍制度。
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七、银行房贷额度紧张大半年 金融政策稳健为主
今年上半年货币政策保持稳健，行业整体没有资金之忧。上半年政策调整多集中于公积金贷款条件收紧，苏州、杭州、北京、石家庄等调整公积金贷款政策。对公积金贷款条件的收紧，也是一定程度上遏制投资投机性购房，缓解短期内的购买需求压力，达到市场上的供需平衡。
从6月份开始，银行出现流动性紧张局面，北京、长春、广州、厦门等地的部分银行均收紧首套房贷利率优惠，将之前的八五折优惠调至九折或者取消。在此背景下，6月19日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施，并在会议中明确表示支持居民家庭首套自住购房。
在下半年银行业资金持续趋紧，新增贷款增速有所减缓，但其中对居民首套自住购房需求的支持力度仍在持续，在抑制投资投机需求的同时重点支持居民合理性购房需求，“有保有压”仍是国家房地产调控不变的重心。
货币市场利率的适度变化有利于发挥价格杠杆的作用，促进金融机构审慎稳健经营，优化金融资源配置，引导金融机构更有力地支持经济结构调整与转型升级。但是，今年的房贷额度紧张的一个原因就在于，银行个人房贷业务成为银行“鸡肋”被抛弃。
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政策展望
十八届三中全会对全面深化改革做出总括性的、方向性的论述，确立了“市场化”的基调，虽然没有明确提及房地产业，但已从顶层设计上高屋建瓴地为房地产业长期健康发展指明了方向，财税、土地、金融等诸多方面的改革轮廓已经得以清晰描绘。
市场除了调节需求结构，未来优化供应端、建立合理的住房供应体系将成为下一阶段房地产市场调控的主要方向。土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。
市场分化加剧或促使地方政策调整，房价上涨压力大的城市，地方政府行政性手段调控仍将续，热点城市或将进一步出台举措平抑房价上涨预期。在经历数轮调控之后，各城市房价已显现出明显的分化趋势，北京等热点城市价格上涨压力依然巨大，对于地方政府来说长效机制难以在年内对市场降温形成有效作用，因而短期内坚持调控不放松仍然是主基调。而部分三四线城市市场则呈现低迷，地方政府或更注重在不突破调控底线的前提下寻求政策突破点，来实现当地房地产市场与社会经济同步健康发展。在中央“宏观要稳、微观要活”决策思路指导下，在维持房地产调控政策总体平稳的同时，不断分化的市场或将推动地方政策灵活调整。
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